不動産の相続手続きの概要
死亡した方が名義人であった不動産を引き継ぐには相続手続きが必要です。
死亡した方が名義人であった不動産は、相続の発生と同時にまず法定相続人全員の共有という状態になります。
この共有状態を解消して、新たな持ち主を定めるためには相続手続きを行う必要があります。
遺言書のない場合を考えると、遺産分割協議という話し合いでこの不動産を誰が相続するのか決定することになります。
そしてこの遺産分割協議で決定した新しい持ち主を相続人以外の第3者に対して主張するためには、不動産の相続登記を管轄法務局に対して行う必要があります。
いまのところこの相続登記は今のところ義務ではく、期限もないため、よくこの手続きをせずにそのままという方もおられます。
相続した不動産に普通に住み続ける分には問題が起こらないかもしれませんが、売却しようという場合には買い手である第3者に所有者であることを主張するために、相続登記が必要になります。
相続登記をせずにほっておいて何代か後に売却という話になると、その時に必要に駆られ相続登記をしようとしても相続人の数も増え、関係が疎遠になったり、書類を紛失していたりでとても大変な作業になり外部の専門家に依頼する場合の費用なども高額になってしまいます。
不動産の相続登記はきちんとその都度すませておきましょう。
不動産の相続方法４種類
相続手続きにおいて、現金などの金融資産と違い、相続人同士で平等に分けにくい財産が不動産です。
相続人全員で共有という形にもできますが、それですと権利が分散し相続が続いていくと相続人の相続人へと権利がどんどん分散していきますので、複雑になりすぎ、いずれ売るにも貸すにも権利者が多すぎてどうにもならなくなります。
ここからは、不動産についての一般的な分割方法をご紹介しますので、分け方を決める際の話し合い時に参考にしていただけると嬉しく思います。
相続手続き一般的な4つの分割方法
現物分割
実務上ではこの方法が一番多いように感じますがこれはシンプルに不動産を特定の相続人が相続するものです。
例 自宅不動産は妻が相続
心配点
遺留分や法定相続分の問題
換価分割
この方法は一旦不動産を売却しその売却金を相続人で分ける方法です。
例 不動産を２０００万円で売却し母が１０００万円、長男・長女が５００万円ずつ受け取る。
心配点
不動産の売却がスムーズに行えるか
代償分割
この方法は不動産を特定の相続人が相続し他の相続人にはそれぞれの持ち分に応じた代償金を支払う方法です。
例 自宅を妻が相続し長男・長女に５００万円ずつ支払う。
心配点
代償できるだけの現金があるかどうか
共有分割
この方法は名義のみを分割する方法です。
例 自宅不動産を母二分の一、長男・長女４分の一ずつ名義を入れる。
心配点
将来の権利の複雑化や相続問題の発生
不動産の相続手続きには以上の方法がありますがどの方法も一長一短ありますので、もし不動産の相続手続きや不動産の分け方でお悩みであれば一度当モールの無料相談をご利用ください。
法的観点からのアドバイスで遺産の分割をサポートします。
不動産の相続登記必要書類
現物分割、換価分割、代償分割、共有分割などの方法で分け方が決定したあとは、その権利を確定するために相続登記を行いましょう。
相続登記は、不動産の所在を管轄する法務局に対しておこないます。相続登記に必要な書類は以下ののようなものになります。
遺言書がある場合
○遺言書(自筆証書遺言の場合は検認済み証明書）
○戸籍謄本（亡くなった方の）
○亡くなった方の住民票の除票
○財産を引き継ぐ人の戸籍謄本
○財産を引き継ぐ人の住民票
○引継ぐ不動産の固定資産税の評価証明書
○引継ぐ不動産の登記簿謄本
遺言書が無い場合
○戸籍謄本(亡くなった方の出生から死亡がつながるように）
○亡くなった方の住民票の除票
○相続人の戸籍謄本
○財産を引き継ぐ人の住民票の除票
○引継ぐ不動産の固定資産税の評価証明書
○引継ぐ不動産の登記簿謄本
○遺産分割協議協議書
○相続人全員の印鑑証明
定相続分による相続
○戸籍謄本(亡くなった方の出生から死亡がつながるように）
○亡くなった方の住民票の除票
○相続人全員の戸籍謄本
○相続人全員の住民票
○引継ぐ不動産の固定資産税の評価証明書
○引継ぐ不動産の登記簿謄本
○相続人全員の印鑑証明
以上の書類をそろえて法務局で手続きします。
また相続登記ではその不動産の固定資産税評価額の0.4％に相当する額の登録免許税という税金を納める必要があります。
不動産登記をほっておくと相続人が増えて、手が付けられなくなる とは
相続登記についてお調べの時に、よく相続登記は義務ではないが、ほっておくといざ必要な時に登記がむずかしくなるというお話が出てくるかと思います。
とはいってもそんなにすぐそうなる訳ではありません。長期間ほったらかしになっている場合の話です。
不動産の相続手続き、相続登記には相続人の全員の協力が不可欠です。遺言書が無い場合、法務局は相続人の全員意思を確認します。
たとえば相続人が長男、長女、次男の三人いるとします。三人の話し合いつまり遺産分割協議で不動産を長女が相続したとします。
亡くなった親と長女がずっと同居していたため、ここはすんなり決まりました。「こう決まりましたよ」と法務局に報告する書類が遺産分割協議書です。
これには相続人全員の署名と実印押印、印鑑証明書の添付が必要です。この時すぐに遺産分割協議書を作成し、相続登記を行う場合は必要な実印や印鑑証明は３人分です。
しかし遺産分割協議書の作成や相続登記をしないままにしていると必要な書類が増えていきます。上記の場合で、長男のところには子供が三人いたとします。
そして相続登記をしないまま時間がたちさらに長男が亡くなってしまうと、この３人の子供たちが代襲相続という形で長男が持っていた権利をひきつぎます。
この時点で長女が相続登記をしようとした場合、この３人の子も遺産分割協議に参加させる必要があります。この時点で相続人が３人から５人になっています。
このようにして相続の代が進めば進むほど相続人が増えていき、もう手が付けられなくなるのです。あまり面識のない甥や姪などの親族が相続人として混ざってくるとそれは大きなトラブルの火種になります。
相続登記は相続ごとにその都度、済ませてしまいましょう。
例えば主な遺産が自宅だけ、こんな場合の相続手続きは？
最後に主だった遺産が自宅のみで相続人のうちの一人がそこへ住み続けたいという場合どのような手続きを行えば良いのかお話してみます。
この場合やはり注意すべき点は他の相続人の遺留分という問題です。配偶者がその家に住み続けるという場合で、相続人の構成が、配偶者、子供の場合は子の遺留分は法定相続分の二分の一という事になります。
遺産がほぼこの不動産しかない場合は、厳密には子供たちはの起こされた方の親に遺留分を請求する権利をもっています。
しかしこの場合は配偶者が自宅を相続しそこへ住み続けるという事に関して他の相続人である子どもたちが異論を述べることは少ないのではないかと考えます。
異論がないという事は遺留分は請求しないという事で、請求されない遺留分は渡す必要がないので残された配偶者はそこに引き続き住むことができます。
甘いのかもしれませんが、そういう風にすすめばいいと思うのです。この場合でも子供たちの配偶者や周りの人が、どんな意見をもっているかわからないので１００％安心はできませんが。。。
配偶者居住権という制度も新設されましたが、そのお話しはまたの機会に。
これも一長一短の制度です。
法律家としては甘い見解ですが今回このパターンは置いておきます。
問題は一回目の相続で両親が一人になり次にその一人が死亡し相続が発生した場合です。
例えば一人残された母名義の実家へ母の面倒を見るために長男夫婦が帰ってきて一緒に暮らしているような場合です。
この母が死亡し相続が発生した場合、一緒に住んでいる長男のほかに次男や長女など他の相続人がいた場合、当然その次男や長女にも相続する権利があります。
もし母が遺言を準備し、すべてを長男に相続させるとしていたとしても次男、長女には遺留分として６分の一づつはその権利があります。
遺言のない場合は三分の一です。
また次男や長女が主張できる可能性のある権利は遺留分だけではなく特別受益なども主張できる可能性があります。最終的にどうなるかはさておいて、ごたごたするに違いありません。
ここで話を戻して不動産を相続する方法は４つあります。
現物分割・換価分割・代償分割・共有分割です。長男は自宅に住み続けたいので換価分割は妥当ではありません。共有分割に関しても、次男・長女と共有となった家では長男家族も住みにくいかとおもいます。
主だった遺産が自宅のみという状況ですので現物分割も次男や長女が納得しない場合は使えません。残るのは代償分割です。
代償分割は、自宅を相続する代わり他の相続人にお金を払うといった類のものです。母が健在で生命保険に入れる状況ならば、代償分割の資金を保険で用意したり、遺言で既存の生命保険の受取人を変更したり対策は取れます。
母が準備なく、亡くなってしまった時、長男夫婦が自宅へ住み続けたい場合は代償分割費を自分たちで支払う事を検討し可能なら丸く収まるかもしれませんがもしもの場合は様々な専門家に相談し色々な方法を検討することをお勧めします。
これを読んでいただいた方の中で似たような状況を危惧される方は、いずれ被相続人となる現権利者が元気なうちにいろいろ相談し対策をしっかり立てておいてください。
相続に遺言などの準備を行っている方はまだまだ少ないが現状です。言い出しづらいことですが、事と次第によってはあとあともっともっと大変な事態に陥る場合があります。
時間があるときに時間をかけてしっかりと準備す事が大切です。相続手続きには期限があるもの多い上、もともと私たち日本人はもともと死に関して遠ざけたいと考えるので、相続についてはあまり考える事がないかもしれません。
時間があるうちにゆっくり相続に関しても思いをめぐらせてみるのはいかがでしょうか。
少し相続の準備の話にそれてしまいましたが現に発生している相続に関しては現状ベストと思われる方法で相続手続きをおこなうしかありません。不動産の相続手続きでお困りの場合は、一度専門家や法務局などの専門機関への相談を検討しましょう。
“不動産の相続手続きはどうする？ 4つの分割方法と自宅のみの相続の場合” への1件のフィードバック