死亡した方が不動産をお持ちの場合、その不動産は相続財産となります。
近頃は空家問題なども取りざたされていますが、相続した不動産は基本的には「住む」「貸す」などの活用か「売却」などの処分を行うことになります。
今回は相続財産の使い道の一つとしての売却にスポットをあててみましょう。
相続財産を売却する場合
相続財産を売却する場合とは
相続した不動産を売却する場合として多いのはもう住んでいるところがあり必要のない場合、不動産を売却するという事がよくあります。売却により出た利益を法定相続人で分割するかどうは遺産分割協議や遺言書などわで決めている分け方によります。
例えば、誰かが既に相続したものを只売却する場合は利益を分割する必要は、遺留分等の問題がない限りないでしょうし、はじめから、売却し利益は分割する約束で相続する場合もあります。
不動産売却の注意点
売却前の注意点は
不動産を売却するにはまず査定が必要です。
査定は、実際にいくらくらいで不動産売却が可能か検討するために値段を出すことです。相続手続代行時には、市役所などで固定資産税の評価証明書を取得しておりますので評価額は分かっているのですが、査定額は固定資産税の評価額とは違うもので実際売却可能な額を出していきます。
査定では、内覧を行わずに査定する机上査定もあります。
不動産の売却では、販売開始価格を決めてスタートしても実際に買い手がいくらで購入してくれるかは、大体の相場がありますのでそのあたりを査定します。例えば、売り出し価格1億円とすることも可能ですが、実際に買い手が反応するのは近辺の相場の4000万円くらいだろうという形です。
不動産売却の依頼
売却依頼の注意点は
売却を依頼する際に、不動産業者と媒介契約を結びます。専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約のどれかで契約する事になります。
専属専任媒介は、その不動産業者一社のみとする契約で、専任媒介はよく似ていますが自分で見つけた買い手なら、不動産業者を通さず取引できることが違いです。
一般媒介契約は、複数の不動産業者と当該不動産の売却についての契約を行うものです。専任媒介契約をした場合は不動産業者はその物件を指定流通機構へ登録する必要があります。
不動産売却の手数料
相続した不動産の売却手数料
不動産業者へ売却の依頼をすると売却が成立した場合に、手数料を支払う必要があります。
その手数料の額は法律で定めがあり次のように決まっています。
仲介手数料は不動産の売却価格が400万円を超える場合で売却価格×3%+6万円で消費税をたした額になります。
仮に相続した不動産が2500万円で売れた場合は、2500万円×3%+6万円の消費税で874800円を不動産業者へ支払う事となります。
不動産売却で儲けが出たら
相続した不動産の譲渡所得税
相続した不動産の売却で儲けが出た場合には所得税、譲渡所得税が発生します。儲けた場合とは簡単に言いますと買ったときより高く売れた場合です。
相続したのだから買ったときの額は0かと思われるかもしれませんがこの取得額と言われるかった時の価格は、死亡した方が取得した時の価格を引き継ぐことが可能です。
売却が完了し利益が出ている場合は、確定申告を行う必要が出てきます。
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